Y, por supuesto, como estamos presenciando constantes cambios en la Ley, debe usted redactar un contrato acorde con los mismos que responda a todos los requisitos para alquilar una vivienda. Y, añada, que la Ley no contempla los alquileres de temporada (ejemplo: los del curso escolar o meses de verano), los de vivienda turística o los de habitaciones o los que son sede de una actividad económica.
Qué es el arrendamiento de una vivienda
Método por el cual un propietario (arrendador) cede la posesión de su bien inmueble a otra parte (inquilino/arrendatario). Tal y como especifica el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, las partes podrán exigir hacer un contrato de alquiler o arrendamiento que formalice dicho acuerdo.
Este arrendamiento debe cumplir con una serie de cualidades para que se lleve a cabo de forma correcta y legal. No solamente ha de ser acordado o consensuado, sino que además ha de formalizarse de forma bilateral, con todas las cláusulas pertinentes. Pero además es temporal, dado que es una cesión del bien inmueble y, por descontado, es oneroso, porque se paga una renta para su disfrute.
Qué es un contrato de alquiler de vivienda
Por tanto, como hemos señalado, el contrato de alquiler entre particulares cuando se quiere ceder una vivienda es algo básico que conviene realizar de forma correcta.
Se trata de un documento que firman de común acuerdo arrendador y arrendatario para el cese y disfrute del bien inmueble durante un determinado tiempo y a cambio de una renta. No obstante, debe especificar muchos más aspectos que una simple firma entre dos partes.
- DOCUMENTOS NECESARIOS: QUÉ PIDEN PARA ALQUILAR UN PISO
- PARTES CONTRATANTES
Las partes contratantes de un contrato de alquiler de vivienda entre particulares son el arrendador (“casero”) y el arrendatario (“inquilino”). El primero es el propietario de una vivienda que cede su uso a otra a cambio de dinero. El segundo es el que tiene derecho a usar un bien que pertenece a otra pagando una remuneración por ello. Tanto el arrendador como el arrendatario pueden ser personas físicas o jurídicas.
Las dos partes, arrendador y arrendatario, deberán estar perfectamente identificadas en el contrato y, de manera especial en el caso del arrendatario, todos los miembros de la unidad familiar que convivirán en el inmueble arrendado. Esto evitará problemas de interpretación de la existencia de posibles subarriendos de habitaciones no autorizados expresamente y por escrito por el arrendador.
Ejemplo de cláusula:
REUNIDOS
De una parte, y como arrendador, persona física, D/Dña. ……………., mayor de edad, domiciliado/a en ……… y con NIF nº …....Y con datos de contacto a efectos de notificaciones: correo electrónico: ……....., y número de teléfono:……….
De otra parte, y como arrendatario, D/Dña. ………., mayor de edad, con NIF…..., con domicilio a efectos de notificaciones en la vivienda objeto de arrendamiento. Y con datos de contacto a efectos de notificaciones: correo electrónico: ………..., y número de teléfono:……
Ambas partes se reconocen la capacidad legalmente necesaria para el otorgamiento del presente contrato de arrendamiento. (En su caso indicar si se actúa por representación debidamente justificada)
- OBJETO DEL CONTRATO
La vivienda que se alquila deberá estar identificada con claridad (dirección completa y superficie) y sus características más específicas, como los anejos (garaje, trastero, etc.), así como dejar claro si éstos se incluyen o no en el contrato. También debe hacerse constar la referencia catastral y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Si la vivienda se alquila amueblada se recomienda adjuntar al contrato un inventario de los muebles.
Ejemplo de cláusula:
EXPONEN
Que D/ Dña. ………, arrendador, es propietario/a de una vivienda localizada en la calle…..nº…..piso……con Referencia Catastral………e inscrita en el Registro de la Propiedad……………..y de un trastero/plaza de garaje/anexo………(incluir aquí o en un Anexo, la descripción física de la finca, si está amueblada o no y un inventario de los muebles)
Se deja constancia de que la vivienda posee el preceptivo certificado de eficiencia energética, de conformidad con lo establecido por RD 235/2013 Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
Que D/Dña…………...está interesado/a en arrendar para uso permanente de vivienda suyo y/o de su familia (incluir el número de personas y su identificación), el inmueble descrito…….
Ambas partes se comprometen a cumplir con lo pactado en el presente contrato de arrendamiento.
- Duración del alquiler
- FACULTAD DE RECUPERAR LA VIVIENDA POR EL ARRENDADOR
(La inclusión de esta cláusula es optativa)
Se incluirá en el caso de que el arrendador persona física prevea que va a necesitar la vivienda para sí o sus familiares en primer grado durante los próximos 5 años.
Ejemplo de cláusula: FACULTAD DE RECUPERAR LA VIVIENDA POR EL ARRENDADOR
El arrendador deja constancia que no procederá la prórroga obligatoria de este contrato en el caso de que, trascurrido el primer año de contrato, comunique que va a necesitar ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares de primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Dicha comunicación se hará por escrito y con dos meses de antelación a la fecha en la que se vaya a necesitar. En ese caso, el arrendatario estará obligado a entregar la vivienda en dicho plazo sin que ello genere derecho a indemnización alguna por parte del arrendador.
- FACULTAD DE DESESTIMIENTO POR EL ARRENDATARIO
(La inclusión de esta cláusula es optativa)
La LAU le reconoce la posibilidad de desistir del contrato, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes pueden pactar en el contrato que en estos casos el arrendatario indemnice al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darían lugar a la parte proporcional de la indemnización (art. 11 LAU). El ejercicio de esta acción por parte del arrendatario no perjudicará al cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, si éste no hubiese manifestado su conformidad, de modo que el arrendamiento continuaría en beneficio del mismo (art. 12.1 LAU). Idéntica regla se aplica en el caso de separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario (art. 15 LAU).
Ejemplo de cláusula: DESISTIMIENTO POR EL ARRENDATARIO
El arrendatario podrá desistir del contrato una vez que hayan transcurrido seis meses desde su firma, siempre que avise con treinta días de antelación
En este caso, el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año que restepor cumplir o a una parte proporcional a la indemnización si el período es inferior a un año.
- Prórroga tácita
- RENTA
Las partes fijan libremente la renta, y puedo incluir o no algunos gastos. Es importante especificar si son a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, así como a quién corresponderán los gastos de comunidad.
El pago será mensual, salvo pacto en contrario y se efectuará en los 7 primeros días del mes, en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada. El arrendador está obligado a entregar al arrendatario un recibo del pago, salvo que se pacte hacerlo por un medio que permita tener constancia (por ejemplo, transferencia bancaria).
Como regla especial, las partes podrán acordar que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones que ambos acuerden. (Art. 17 LAU).
Ejemplo de cláusula: RENTA
Se fija como renta mensual la cantidad de …….. euros. Se pagará mensualmente por meses anticipados, dentro de los siete primeros días de cada mes, mediante ingreso en metálico o transferencia bancaria a favor del Arrendador en su cuenta, a saber: ......
El pago se acreditará de manera suficiente mediante el oportuno resguardo del ingreso o transferencia realizados o, si se paga en metálico, mediante el correspondiente recibo expedido por el arrendador.
- Actualización de renta
- Obras del arrendatario en la vivienda
- Obras del arrendador
- Fianza
- Garantías adicionales a la fianza
- Extinción y resolución del contrato
- Otras cuestiones de interés
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