Particularidades (acreedores...), fases del procedimiento y gastos e impuestos en la extinción del condominio (4, 5 y 6).

Saber qué pueden hacer los acreedores, cómo resuelven los jueces y qué gastos e impuestos conlleva la división de cosa común son algunos de sus aspectos clave.

Continuamos con nuestro repaso sobre la disolución del condominio hablando ahora de algunos asuntos clave cuando nos referimos a la copropiedad de bien/es.

Por ejemplo, determinadas particularidades legales que en ocasiones no se mencionan pero que resultan determinantes. Además de algunos aspectos a tener en cuenta del procedimiento, y expondremos qué gastos e impuestos se puede encontrar en la extinción del condominio.

Particularidades del Código Civil en la extinción del condominio

Hay dos particularidades que recoge el Código Civil:

Artículo 403 Código Civil : los acreedores o cesionarios de un copropietario podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a ella si no han sido consultados. No obstante, no podrán impugnar la división ya realizada sin su concurrencia, excepto que haya mediado fraude para con sus derechos o se hayan opuesto en tiempo.

Además, hay otra puntualización en el art. 405 del Código Civil : la división de la cosa común no perjudicara a terceros , los cuales conservarán los derechos reales que tuvieran antes de la división. El aspecto hipotecario es el ejemplo más claro: la hipoteca seguirá subsistiendo a pesar de la división de la cosa sobre la que estuviera constituido.

Fases del procedimiento : muy importante y es algo que muy poca gente sabe...

Hay otra cuestión fundamental al referirnos al proindiviso que debe ser valorado y que, además, desconoce la gran parte de la gente. Estos procedimientos judiciales se dividen en dos fases completamente diferentes.

Primera fase del procedimiento de la extinción del condominio

Tras la vista oral, lo único que hace el juez es declarar que el demandante tiene razón y que queda disuelto el condominio. O dicho de otro modo: el Juez no resuelve ni el cómo ni el cuándo y no entra en si la casa se tiene que vender o si se tiene que subastar o lo que sea .

Esos aspectos tendrán que negociarlos las partes y, si no llegan a un acuerdo voluntario, el demandante tiene 5 años para pedirle al juzgado la “ejecución de la sentencia”.

Segunda fase: ejecución de sentencia del proindiviso

Esta implica nuevas costas y alargamiento de los plazos. De le Ejecución de la Sentencia hablaremos en un artículo posterior con mayor extensión.

Gastos e impuestos en la extinción del condominio

Pasamos ahora a hablar de otro aspecto igualmente relevante al hacer referencia a la disolución del condominio como es el aspecto monetario.

Quién paga los GASTOS de una disolución de condominio

Aunque de forma natural siempre se suele hablar de gastos de notario y registro en extinción de condominio , en realidad van a depender de la vía escogida para disolver la copropiedad.

Vía amistosa : Disolución de proindiviso por mutuo acuerdo

Será siempre la más aconsejable. Además de ser económica , es la más rápida debido a que solamente se deberá afrontar dos tipos de gasto en la extinción del condominio. Por un lado, los gastos notariales de escrituración y luego, aquellos de asesoramiento legal . Estos últimos son altamente recomendables debido a que estamos ante procesos de notable complejidad jurídica y administrativa.

Extinción de condominio por la vía judicial

¿Y quién paga la extinción de condominio en este caso? Pues cada parte afectada: y además de los gastos de abogado y procurador, hay que sumar los del perito , si no hay acuerdo en el valor del bien sobre el que pesa la copropiedad. Y siempre hay que tener en cuenta, que cabe la posibilidad de una condena en costas , a favor o en contra o, en caso de una estimación parcial, que cada uno deba asumir sus propios costes de defensa, y los comunes por mitad.

Los IMPUESTOS en la extinción de condominio

Ahora en este caso hablamos de los impuestos, que también presentan distintas opciones en función de la vía que sigamos.

Proporción exacta de cuota de reparto

En caso de división adjudicándose a cada comunero bienes o derechos en proporción exacta a su cuota de participación en la cosa común, no existe transmisión alguna , pues se trata de una cuota que ya pertenencia al sujeto. Por lo tanto, solo habrá que abonar la cuota gradual del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados .

Reparto desigual en el proindiviso

En cambio, si existe un exceso de adjudicación , es decir un comunero recibe más propiedad de lo que le correspondería por cuota , habrá que atender a la naturaleza del bien:

• Si el bien es divisible y el exceso de adjudicación se compensa , se tratará de una transmisión onerosa y el beneficiario de la misma deberá tributar por ese exceso abonado la cuota que resulte de aplicar el tipo impositivo vigente en cada Comunidad Autónoma, del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas .
• Si el bien es divisible y el exceso de adjudicación no se compensa se tratará de una donación y habrá de tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones .
• Si el bien es indivisible , el exceso solo estará sujeto al impuesto de Actos Jurídicos Documentados , tal como sostiene la doctrina administrativa de los Tribunales Económico- Administrativos.

Extinción de condominio: IRPF

En lo referente al IRPF , el art 33.2 de la Ley del IRPF considera que no existe alteración del patrimonio del sujeto pasivo en la disolución de la cosa común siempre y cuando no haya un exceso de adjudicación. En caso de que exista dicho exceso habrá que ver si hay diferencia entre el valor del inmueble adjudicado a la fecha de extinción del condominio y el valor en la fecha que la que se adquirió por parte de la comunidad de bienes:

• Si existe exceso en la adjudicación con la correspondiente compensación en metálico al resto de los comuneros, pero no hay diferencia entre el valor de adquisición del bien y el valor de éste en fecha de extinción del condominio, no habría ganancia o pérdida patrimonial imputable.
• Si existe exceso en la adjudicación con la correspondiente compensación en metálico al resto de los comuneros y sí hay diferencia entre el valor de adquisición del bien y el valor de éste en fecha de extinción del condominio, habría una alteración patrimonial en el comunero que recibe el exceso de adjudicación, y al haberse incrementado el valor del inmueble, existirá una ganancia patrimonial tributable en el IRPF por el transmitente.

Extinción condominio: PLUSVALÍA

En la Plusvalía Municipal (IIVTNU) se aplica una lógica similar a la del IRPF y la del ITP- ADJ.

• Si el condominio se extingue sin alteración en el reparto en relación a las cuotas de participación de cada comunero, sin excesos de adjudicación, se considera que la división tiene efectos declarativos y no traslativos, de tal manera que no se produciría el hecho imponible de la Plusvalía y, por tanto, esta operación no estaría a dicho tributo .
• Igualmente, si la única forma de extinguir la cosa común, debido a su indivisibilidad , es adjudicársela a uno de sus comuneros con compensación en metálico al resto, tampoco devenga la Plusvalía.
• En el resto de los casos , que el exceso de adjudicación no venga motivado por los anteriores ejemplos sí que se devengará el citado impuesto plusvalía .

Confía en expertos abogados para extinción del condominio en Valladolid

Si todo esto te ha resultado algo complejo de entender y mucho más de llevar a cabo, no tienes de qué preocuparte. Desde nuestro despacho de abogados de Derecho Civil en Valladolid podremos ayudarte en todo lo que necesites.

Entendemos que este ámbito no es sencillo debido a las distintas posibilidades legales que ofrece, por lo que lo mejor es que te dejes asesorar por nuestros especialistas en la materia de disolución del condominio, proindviso o cosa común .

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