Segregar finca urbana por herencia: cómo puedo dividir una vivienda entre varios hijos
Sepa que es posible de forma práctica dividir una casa para dos hermanos o más si se siguen determinados procedimientos
Dividir una vivienda entre varios hermanos es una consulta mucho más habitual en nuestro despacho de abogados para herencias en Valladolid de lo que podría parecer. Y la respuesta es clara: sí se puede dividir una casa heredada, pero es necesario actuar de forma correcta.
Qué es la división de una propiedad heredada
La división de una propiedad heredada se realiza cuando o bien la propiedad es indivisible o bien cuando los herederos no están de acuerdo en cómo repartirse la propiedad.
Desde un punto de vista económico, dividir tiene sentido si una vivienda grande pasamos a convertirla, por ejemplo, en dos apartamentos y así conseguir venderla o alquilarla más fácilmente. Otro ejemplo es dividir la vivienda si estamos en un supuesto de divorcio o incluso dividir un local (si las normas municipales lo permiten), etc. Pero, el problema más frecuente que nos llega al Despacho es la intención del cliente de formar viviendas independientes para sus hijos.
Cuando dos herederos quieren la casa
Piensen en el padre/madre que en su día construyó un edificio que se inscribió (o no) como única finca en el Registro de la Propiedad, y que tiene la intención de dividir horizontalmente para que cada uno de sus hijos, a su fallecimiento, PUEDA HEREDAR POR SEPARADO una vivienda.
Cómo se reparte una herencia de una casa
Nuestra primera recomendación o el mejor consejo que podemos darle es que sea en vida cuando se afronte dicha operación y no deje esta complejidad para que la resuelvan los herederos, pues la práctica nos demuestra cada día, que cuando el causante ya no está surgen innumerables contradicciones y problemas entre los herederos, a nivel económico, sentimental, ausencias o viejas rencillas. Por tanto, desde el sentido común, lo ideal es dejar solucionada esta cuestión.
Piensen, además, que si la DIVISIÓN no está, en definitva, documentada, cuando al fallecimiento nos ponemos con los preparativos notariales de la Herencia, los herederos deben hacerlo en la misma escritura de Herencia para así cumplir con la voluntad del difunto, si tuvo la brillante idea de disponer en su testamento que… “lego el piso primero a mi hijo X, y el segundo a mi hijo Y, y el tercero a mi hijo Z…”
La Ley de Propiedad Horizontal 49/19602, de 21 de julio (y varias modificaciones posteriores) es la normativa de referencia. A grandes rasgos alude a la división de un inmueble donde hay elementos privativos (pisos, garajes…) y comunes (escaleras, portales…), la formación de varias fincas registrales y su cuota respectiva.
Cómo registrar una propiedad heredada
En este confuso panorama, debemos valorar diferentes alternativas.
La lógica es querer escriturar esta división con sus estatutos y normas de uso y destino del edificio y los pisos; y una vez liquidados los impuestos ante la Administración autonómica, inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Importante: debe contar con el acuerdo de la junta de vecinos, y en principio, no es necesaria licencia municipal.
Hemos aludido de pasada al pago del impuesto. Y, no obstante, esta fiscalidad es un gran inconveniente, dado que la base imponible que debemos multiplicar por el tipo impositivo de esa Comunidad Autónoma es el valor de la construcción más el terreno.
Además, en su caso, es muy posible que tengamos que añadir el impuesto por declaración de obra nueva (aunque todo esté incluido en la misma escritura).
Herencia sin división horizontal
Una variedad sobre este caso es que estén divididos los pisos, pero se carezca de división horizontal y los herederos quieran definitivamente regular la situación inmobiliaria.
En esta ocasión, previo análisis, es posible que se puedan ahorrar los costes fiscales de la división horizontal, partiendo de un informe de un técnico que mida y concrete las cuotas, y concluya que no se ha aumentado el volumen de edificio, sino que se está ante un reajuste de los diferentes porcentajes de propiedad…
Pero este segundo supuesto lo explicaremos más adelante en otro post.
Somos sus abogados para herencias en Valladolid
Como se puede apreciar, en este tipo de temas complejos es fundamental actuar a tiempo para evitar inconvenientes a futuro. No dude en ponerse en contacto con nuestros abogados en Valladolid ante cualquier asunto al respecto.
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