Desahucio express de inquilinos y okupas

No existe como tal una "ley desahucio express": es más una denominación periodística o social.

Nuestros abogados para desahucio quieren explicarle de una forma sencilla el desahucio express tanto de INQUILINOS como de OKUPAS.

La palabra “express” la usamos desde que los desahucios (por impago y por fin de contrato) se tramitan como juicio verbal y ya no como juicio ordinario (éste queda para otros motivos de desahucio como el subarriendo, hacer ruidos, tener animales, etc.).

DESAHUCIO EXPRESS DE INQUILINOS

Vamos a exponer las 2 causas más habituales:

1.    Impago de rentas o suministros, que da lugar al desahucio por impago de alquiler o también llamado desahucio por falta de pago (art. 27.2 LAU)

2.    Finalización de contrato, que da lugar al desahucio por expiración de plazo.

Cuando ya ha pedido al inquilino que pague y no le ha hecho caso, y ha terminado enviándole un escrito (un burofax) y no ha servido más que para perder más tiempo y dinero, no le queda otra que buscar un abogado.

Lo que nunca debe hacer es cambiar la cerradura, entrar en la vivienda sin permiso o cortar los suministros (o dejar de pagarlos si es el arrendador quien paga) pues podrán denunciarle por allanamiento de morada o coacciones y solo conseguiría retrasar aún más su desahucio.

Cuándo hay impago

¿Cuándo hay impago? Desde que el inquilino no ha pagado dentro del plazo de pago fijado en el contrato (normalmente los cinco o siete primeros días del mes) y aunque se trate de una única mensualidad de renta.

A quién se demanda, en qué ciudad y si hay arbitraje

Además de al inquilino, también al avalista si hubiere.

Si bien tenga en cuenta, que para demandar al inquilino no es necesario mandarle previamente un burofax, pero sí al avalista.

Respecto al demandante, normalmente el arrendador y el propietario son la misma persona, pero debe quedar claro que la demanda debe interponerse a nombre del arrendador.

Y la ciudad para poner la demanda es aquélla donde se encuentra el inmueble (vivienda o local).

Por último, otro aspecto muy importante es ver si el contrato obliga a poner la demanda en los juzgados o ante una institución arbitral (revise la cláusula de sumisión). No obstante, en todo este tipo de cuestiones, conviente tener siempre presente la duración y actualización de la renta del contrato de arrendamiento de la vivienda.

La demanda

La demanda (que necesita de abogado y procurador) debe ir acompañada de una copia del contrato de arrendamiento (no es necesario la escritura de propiedad). Este procedimiento suele durar unos 6 meses, así que no pierda el tiempo.

Y en los casos en que se haya mandado burofax también habrá que aportarlo junto con la demanda.

Su abogado pedirá al Juez:

- Que ponga fin al contrato (por impago o por vencimiento del plazo).
- Que condene al inquilino a pagar la deuda (la que se acumule hasta el día del desahucio).
- Pedirá también que se ordene el desahucio
- Pedirá que condene al inquilino a pagar las costas del proceso (lo que ha gastado en el proceso el demandante).

La contestación del inquilino

Fíjese que el inquilino recibirá en el plazo aproximado de un mes la demanda y un Decreto donde se fija la fecha del juicio y la fecha del lanzamiento (desahucio).

El inquilino dispone de 10 días hábiles para oponerse (o no) a la demanda.

Si el inquilino no se opone a la demanda no habrá juicio, y el juez directamente dará la razón al propietario, ordenando el desahucio.

El juicio por desahucio express

Cuando el inquilino se opone a la demanda, se celebrará juicio.

El abogado del propietario se afirma en la demanda que presentó. Y el abogado del inquilino se afirma en el escrito de contestación a la demanda que presentó.

A continuación, se practica la prueba, es decir, se aportan nuevos documentos si el juez los acepta, se interroga a propietario e inquilino si fuera necesario, etc.

Si el propietario ha ganado, se condenará al inquilino a ser desahuciado, a pagar la deuda (hasta el día del desahucio) y a pagar las costas.

Desalojo express (lanzamiento)

Si llega la fecha del desahucio y el inquilino no ha devuelto las llaves, entonces se producirá el lanzamiento o desahucio.

1. El día previsto para el lanzamiento, acuden al inmueble miembros del juzgado, el procurador, la policía y un cerrajero.
2. Si el inquilino está en la vivienda o local se le invita a salir. Y si no quiere hacerlo pues la policía lo desaloja por la fuerza. Por supuesto si el inquilino no está, se accederá a la vivienda sin problemas.
3. Una vez terminado el acto, se levanta un acta, que suele denominarse acta del lanzamiento.

En caso de que posteriormente el propietario quiera reclamar daños, podrá valerse de dicha acta para reclamar, pues en ella se refleja el estado del inmueble.

Cobro de la deuda por vía ejecutiva

Si bien este trámite ya no forma parte del proceso de desahucio, está bastante conectado.

Transcurrido un plazo de 20 días desde que la Sentencia o decreto dictado por el juez es firme, el arrendador dispone de un plazo de 5 años para ejecutar la deuda.

Es decir, si el inquilino no paga voluntariamente la deuda, el arrendador puede pedir al juez ayuda para embargarle.

EN EL PRÓXIMO POST nos ocuparemos del DESAHUCIO EXPRESS de OKUPAS.

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