Compraventa de la casa o extinción de condominio en un divorcio: qué es mejor

Te contamos si es mejor vender la vivienda o la disolución del condominio para elegir la mejor opción económica y para tus intereses.

¿Vender la casa o elegir la vía de extinción de condominio cuando llega el divorcio? Una decisión que puede suponerte miles de euros de diferencia en impuestos, y que conviene tomar antes de firmar nada. 

Como abogados en Valladolid especializados en derecho de familia, una de las preguntas que nos llega con más frecuencia durante un proceso de divorcio es esta: si uno de los dos se queda con el piso y le paga al otro su parte, ¿cómo se hace eso? ¿Es una compraventa? La respuesta es que no, y que confundir una cosa con la otra tiene un coste fiscal muy considerable.

Tipos de situaciones que genera el inmueble en el divorcio

Te explicamos de forma sencilla lo que sucede cuando se llega a este punto. Hay que aclararlo desde el principio, porque es un matiz que genera confusión. Hay dos escenarios completamente distintos:

• Vender el piso a un tercero: ambos excónyuges están de acuerdo en poner la vivienda en el mercado y repartir el dinero obtenido. Es la vía más habitual cuando ninguno de los dos quiere o puede quedárselo.
• Quedarse con la vivienda uno de los dos: uno de los cónyuges asume la titularidad completa del inmueble y compensa al otro económicamente por su parte. Este es el escenario que nos ocupa, y el que tiene implicaciones fiscales muy diferentes según cómo se formalice.

El punto de partida: el proindiviso

Mientras los dos cónyuges son propietarios de la vivienda en común (sea al 50% o en cualquier otra proporción), lo que tienen jurídicamente es un proindiviso: una copropiedad sobre un mismo bien.

El problema del proindiviso es que, con el tiempo, suele ser fuente de conflictos. El legislador ya lo anticipó hace siglos, y de ahí que el Código Civil contemple mecanismos específicos para salir de esa situación de manera ordenada.

Ejemplo: el caso de José y Pepa

Te lo explico con un ejemplo concreto. Jose y Pepa están casados en régimen de separación de bienes y son propietarios al 50% de su vivienda familiar. Cuando llegan a nuestro despacho, ya tienen clara la decisión: Pepa se queda con el piso y le pagará a Jose la parte que le corresponde en metálico.

Su pregunta es inmediata: ¿cuánto va a costar en impuestos? La primera aclaración fue también la más importante: la operación que describían no debía formalizarse como una compraventa, sino como una extinción de condominio. El resultado práctico es el mismo (Jose cede su parte y recibe dinero), pero el ahorro fiscal es significativo.

Por qué la extinción del condominio es la mejor opción

El motivo por el que una disolución de condominio es mejor opción que la compraventa es porque la extinción del condominio no es transmisión de patrimonio. Dicho de otra manera: no es una venta, sino la salida ordenada de una copropiedad. Y esa distinción tiene consecuencias fiscales directas y muy favorables para quien la utiliza.

Ventajas fiscales de la extinción del condominio frente a la compraventa

Por tanto, optar por la disolución del conodminio en lugar de la compraventa de la vivienda va a repercutir de forma favorable en estos aspectos.

Mejor situación en el impuesto sobre la parte que se transmite: ITP vs IAJD

Si se formaliza como compraventa, la operación tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP):

• Tipo en Castilla y León: 8% sobre el valor de la parte adquirida
  En otras comunidades autónomas puede llegar hasta el 10%

Si se formaliza como extinción de condominio, al no considerarse una transmisión patrimonial, tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD):

• Tipo en Castilla y León: 1,5% sobre la parte del otro copropietario.
  El tipo puede variar según la comunidad autónoma, pero siempre resulta mucho más bajo que el ITP

Para que te hagas una idea práctica: sobre una vivienda valorada en 200.000 euros, la diferencia entre pagar el 8% y el 1,5% es de 13.000 euros. Solo en este impuesto.

Se libera la plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana se liquida en cada Ayuntamiento y también tiene un tratamiento diferente según la fórmula elegida:

• En la compraventa: el cónyuge que cede su parte deberá abonarla al Ayuntamiento correspondiente.
• En la extinción de condominio: al tratarse de un acto declarativo de derecho y no de una transmisión patrimonial, el cónyuge que cede su parte no tiene que pagarla. Eso sí, deberá presentar la escritura de extinción ante el Ayuntamiento aunque no haya cuota que abonar.

Ojo con el IRPF

Si el valor pactado en la extinción de condominio coincide con el valor de adquisición original, no se genera ganancia patrimonial y no hay nada adicional que declarar en el IRPF. Si existiera una diferencia entre ambos valores, podría surgir un ajuste. Es un punto que siempre conviene revisar con un asesor fiscal antes de cerrar la operación.

Qué hacer cuando hay hipoteca en el divorcio y se quiere comprar el piso de la otra parte

Si la vivienda tiene carga hipotecaria, la operación añade una gestión concreta. La persona que se queda con el piso deberá asumir la deuda pendiente, y para ello es imprescindible tramitar con el banco una novación hipotecaria o una subrogación en el préstamo.

Qué implica la novación hipotecaria

Lo que implica, entre otras cosas:

• Que el banco analizará la solvencia del cónyuge que se queda para aprobar que puede asumir la hipoteca en solitario
• Que probablemente exija acreditar ingresos y estabilidad laboral
• Que puede solicitarse una nueva tasación del inmueble
• Que este trámite tiene sus propios plazos y costes, que hay que incluir en el cálculo global

Es un aspecto que conviene anticipar, porque si el banco no aprueba la novación, la operación puede bloquearse cuando ya estaba todo acordado.

Hay un matiz fiscal relevante que no siempre se conoce: si la compensación económica acordada supera el valor real de la cuota cedida, Hacienda podría considerarlo un exceso de adjudicación, lo que generaría obligaciones fiscales adicionales no previstas. Por eso es fundamental partir de una valoración correcta del inmueble antes de cerrar el acuerdo.

Cómo se formaliza la extinción del condominio cuando se produce el divorcio

El proceso es ordenado si se gestiona bien desde el principio:

• Valoración del inmueble: acordar el valor de la vivienda para que sirva de base para la compensación, sin excesos que generen problemas fiscales
• Escritura pública ante notario: es imprescindible; sin ella no produce efectos frente a terceros ni puede inscribirse
• Liquidación del IAJD ante la comunidad autónoma correspondiente
• Inscripción en el Registro de la Propiedad: para que el cambio de titularidad quede registrado formalmente
• Comunicación al Ayuntamiento: presentación de la escritura a efectos de la plusvalía municipal, aunque no haya cuota a abonar.

Preguntas frecuentes sobre compraventa de la casa o extinción del condominio en el divorcio

¿Puede hacerse la extinción de condominio con régimen de gananciales?

Sí. La extinción de condominio es válida independientemente del régimen económico del matrimonio. En el caso de gananciales, además, la operación puede integrarse en el convenio regulador del divorcio, lo que puede añadir ventajas fiscales adicionales. Cada caso tiene sus particularidades y conviene analizarlo desde el principio.

¿Es obligatorio ir al notario?

Sí, es imprescindible. La extinción de condominio debe formalizarse en escritura pública ante notario para que surta efectos frente a terceros y pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad. No hay alternativa válida fuera de la notaría para este tipo de operación.

¿Sirve también si el porcentaje de propiedad no es al 50%?

Sí. La extinción de condominio funciona con cualquier distribución de porcentajes entre los copropietarios, no solo a partes iguales. Lo que cambia es el valor sobre el que se calcula la compensación económica.

¿Qué ocurre si no llegamos a un acuerdo?

Cualquiera de los copropietarios puede instar judicialmente la división de la cosa común. En bienes indivisibles como un piso, esto puede acabar en subasta judicial, una solución que habitualmente perjudica a ambas partes. Alcanzar un acuerdo y formalizarlo correctamente es, en casi todos los casos, la opción más sensata.

Te ayudamos con los trámites más complicados de tu divorcio

Como ves, dudar entre compraventa de la vivienda o la disolución del condominio cuando llega el divorcio es algo lógico y razonable teniendo en cuenta su casuística. Por eso nuestros abogados de Derecho Civil en Valladolid te darán la mejor solución a tus necesidades en base a nuestra experiencia.

 

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